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再评:一审法院判物业返还4000万——兼与办案律师商榷

毕业于武汉大学法学院,现专职于业委会法律实务、民商事(执行、破产)法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中,破产专著已完稿,尚无出版计划。

对于全国的业主委员会:1. 对于业主委员会和物业公司之间的纠纷,是否一定要进入到诉讼程序?2. 针对物业公司的违法行为,为什么不可以通过行政程序进行救济,将物业公司的违法行为消灭在萌芽状态?至于国家机关是否会严格执法,是关于依法行政的问题,本文暂不展开。3. 本案中:物业管理费、地下车库停车管理费、公共收益中业主分成部分、地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益;(1)物业管理费,业主委员会是否有经过监督程序,对物业公司进行监督?根据前几天该业主委员会主任接受采访谈到的,正是因为第二届业主委员会的监督不力,所以才罢免了第二届业主委员会,引发了本案。(2)对于停车管理费、公共收益、共有部分收益,物业公司是否公示过?如果公示过,是否如实公示?上面的这些可能的违法行为,完全可以通过寻求行政程序的救济,将违法行为在违法开始时予以消灭。

“上海中远两湾城业委会起诉物业公司,胜诉!法院:返还4000万”,此案经媒体报道后,办案律师部分观点如下:

“首先中远两湾城小区案例十分特殊,它是一个超大体量小区,且前后历时20年,因此公共收益数额庞大。” “诉讼是有成本的,物业纠纷涉及众多业主,要形成统一意见非常困难,很多业委会也无法负担诉讼的时间、金钱成本。”

“尽管目前对于物业公司的管理监督有明确法律规定,但违规后的法律责任及处罚措施还不够细致、可操作,建议从顶层设计上进一步明确。”

第二,补充一点:原则上上海地区的业主委员会可以效仿。一般来说,地方高院还是尽力支持“同案同判”。因此,上海地区业主委员会如果有证据证明物业服务人侵犯了业主合法权益,可以依法提起诉讼来维护自己的合法权益。同一个省份的法院,还是基本能做到同案同判的。

无独有偶,作者最近在整理相关案卷时发现:同为无锡市、同一个物业管理区域、同一个小区的物业服务合同纠纷、同一家法院一审和二审、原告是同一家物业公司,被告是不同楼栋的业主,由于房屋面积差不多,判决支付的物业服务费金额差不多。结果在判决“违约金的计算标准”上截然不同,相差甚巨。一位业主的违约金大约是物业服务费的10%,另一位业主的违约金甚至大于物业服务费。这是典型的同案不同判。

故此,即使是上海的业主委员会,不排除有可能出现同案不同判的现象,不仅仅要考虑实体上是否侵犯业主的合法权益,还要综合考虑各方面的因素。

每个人的经历、认知可能都不一定相同,业主、业主委员会内部是否能在返还公共收益上形成意见,的确存在一定难度。

第一种情况:高度团结。因为全体业主委员会成员的社会属性高度一致,基本上在几乎所有的问题,都可以形成一致意见。这类业主委员会的组成人员,他们的工作性质、籍贯、收入、学历等等可能高度一致。这是在数年前业主委员会的成立中常常出现的现象,现在的业主委员会成立往往综合考虑各方面因素,不太可能出现这样的情况。

第二种情况:斗而不破。业主委员会成员中,总是很难在一些关键问题上形成统一意见,在一般问题上,基本上可以达成一致意见。显然,业主委员会的人员都各自为政,斗而不破,维持在业主委员会这个框架中,这也许现在业主委员会中的常态。

第三种情况:名存实亡。业主委员会成员中,一部分人因为意见不合就辞职了或不参加业主委员会会议,尽管这个业主委员会还存在(符合法定最低法定人数的要求),但连基本的问题都无法达成共识,业主委员会名存实亡。

第四种情况:中庸主义。由于业主委员会人数是单数,各位委员分别发表意见后,往往形成完全相反的两种意见,主任是最后发表意见的,也是关键的一票,但此时,主任为了避免分歧和业主委员会的分裂,往往选择弃权,相关议题束之高阁。

第五种情况:个人英雄。业主委员会的主任,就是个人英雄主义,或有非常独特的特点,可能是最有实力的,可能是某个衙门领导岗位退休的,可能是最懂业主委员会的……这样的业主委员会几乎是主任一言堂。如果业主委员会主任稍微偏一点,这个业主委员会就烂透了。

第一,诉讼的时间成本是比较长。有的案件几个月,甚至数年的时间,很多业主委员会在这个过程中,可能就已经千疮百孔,更有可能表现为对律师的不信任,事实上,案件如何判,什么时候下判,并去取决于律师,而是法官;再者绝对部分律师不可能为了一个案件,去得罪法官。

第二,诉讼的经济成本也是相对高昂。不仅是业主委员会,对律师也是一样。因为这样的案件,往往是风险代理,如果万一法院的判决不支持,律师仅能获取基本的费用。

第三,通过这个案件,希望全国所有的业主委员会在处理相关业主委员会涉诉案件问题上,一定要慎之又慎。因此,作者常常在各种场合表述,业主委员会应该有自己的法律顾问,如果一定要走到诉讼的程度,那不论是对业主、业主委员会、物业服务人,甚至对整个社会,都是一个多输的局面。

第一,作为一个法律工作者,不应轻易质疑顶层设计的问题。随着民法典的通过,《民法典》已经从立法论导向,进入到解释论导向。

相关的专家、教授主张制定《建筑物区分所有权法》。我本人持保留意见,这只是学者的一厢情愿,统治者几乎很少关注;作为律师、学者是否应该借鉴刑法领域,在现有《民法典》关于“业主的建筑区区分所有权”相关法条基础上,进行学理解释并推动司法解释,来平衡各方的矛盾,实现法律应该有的“公正”“秩序”等价值。

第二,“对于物业公司的管理监督”并非没有明确的法律规定,违规后的法律责任及处罚措施还不够细致、可操作。

1. 根据作者近年来的研究,国务院《物业管理条例》法律责任一章,对物业公司的各种违法行为都有明确规定,包括如何确定法律责任和违法处罚。

经过搜集和整理,每一条都有具体的执法案例,即全国各种有权机关,都有依法对违法的物业公司作出具体的《行政处罚决定书》。有些甚至有物业公司不服行政处罚的,进而行政复议,行政诉讼,包括一审、二审和再审。

(2)《消防法》、《高层民用建筑消防安全管理规定》中关于物业公司在消防安全方面违法的执法案例;

(5)《人民防空法》中关于物业公司在人工工程出售、使用等方面违法的执法案例;

(6)《大气污染防治法》、《水污染防治法》中关于物业公司在环境污染方面违法的执法案例;

(8)《保安服务管理条例》中关于物业公司在违法招聘保安方面违法的执法案例;

2. 针对物业公司的违法行为,为什么不可以通过行政程序进行救济,将物业公司的违法行为消灭在萌芽状态?至于国家机关是否会严格执法,是关于依法行政的问。